La ley Pinel define áreas en Francia donde hay un número insuficiente de viviendas de alquiler. Se han denominado: A bis, A, B1, B2 y C. Actualmente sólo áreas A bis, A y B1 son elegibles para las ventajas de la ley Pinel. En este artículo explicaremos las líneas principales de esta Ley, las ciudades de Francia afectadas y las condiciones para poder realizar una inversión inmobiliaria en el marco de la Ley Pinel.
Ciudades afectadas por la ley de Pinel
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Las ciudades afectadas por esta zona B1 son sobre todo ciudades medianas, con más de dos ciento cincuenta mil habitantes, pero también algunos municipios cuyas rentas son altas. Para las ciudades en cuestión, podemos nombrar Nancy, Córcega, Burdeos, ROM y Grenoble. Para pueblos pequeños, citamos La Rochelle. Los inversores inmobiliarios de esta zona podrán disponer de una renta que no supere los 10,44 euros por m2 habitable.
A modo de ejemplo, también vamos a hablar de la zona A bis donde esta Ley no tendrá mucha probablemente ningún efecto, la ciudad de París se encuentra en esta zona A bis. Dado el precio de los inmuebles en la capital y las rentas que pueden obtener de ellos. ¡Es poco probable que los inversores inmobiliarios inviertan allí comprando propiedades sobrevaloradas para tener, al final, una renta mensual de 17,43 euros por metro cuadrado! Esta área incluye la ciudad de París y sus suburbios interiores. Donde los bienes raíces se encuentran entre los más caros del mundo. La Ley Pinel puede tener un efecto en áreas donde la propiedad inmobiliaria no es muy alta, tal vez.
Los criterios de la ley Pinel en la zona B1
La primera condición que viene es, por supuesto, que la propiedad se encuentre en una de las zonas elegibles (A, A bis o B1). Todavía hay muchas condiciones. Las condiciones del arrendatario, que debe tener un trabajo para asegurarse de poder pagar efectivamente las rentas, presentar la renta fiscal para acreditar que no supera una determinada renta y dictamen de su antiguo arrendador o recibos de pago de estas antiguas rentas. En cuanto al tipo de inmueble, debe cumplir requisitos desempeño energético. Las rentas también deben ser moderadas e inferiores a las rentas de la zona en cuestión (-20%). Con todas estas condiciones, ¡estamos lejos de la fiebre del oro! Y no es mañana anteayer que la oferta cubrirá la demanda de vivienda en estas zonas. La prueba, esta Ley es casi una reanudación de una Ley anterior a la de Duflot. Resumimos a continuación algunas condiciones de la Ley Pinel:
- Bienes inmuebles energéticamente eficientes ;
- Condiciones relativas a los inquilinos ;
- Bienes ubicados en áreas ;
- Rentas no altas (-20% de media.).
Ventajas y desventajas de la ley Pinel en la zona B1
Entre las ventajas, podemos citar reducciones de impuestos del orden del 12% y que pueden llegar hasta el 21% dependiendo del número de años de alquiler. Además, el inversor también puede alquilar a su familia. La adquisición del inmueble se puede realizar por compra/alquiler, es decir sin aporte financiero del inversor inmobiliario. Los bancos aceptan dar préstamos en este tipo de inversión porque el reembolso está asegurado por las rentas que generarán los alquileres. La adquisición de bienes inmuebles y también un ingreso regular por rentas tienen ventajas. En cuanto a las desventajas, podemos mencionar la límite de inversión lo cual no es muy obvio en áreas donde los bienes raíces son caros, e incluso muy caros. La condición de 6 a 12 años de alquileres forzosos también plantea problemas a los inversores inmobiliarios. La renta moderada asciende al -20% de lo que se hace en el mercado. Esta Ley es inaplicable en ciudades donde los bienes inmuebles están sobrevaluados. También está el caso del techo global que hace que se pierdan casi gran parte de los beneficios de la Ley Pinel en materia tributaria.
